Prescription acquisitive: l’usurpateur est-il possesseur ou détenteur?

Me Mario NaccaratoPar Me Mario Naccarato, LL.D., avocat

Bourgeois c. Société immobilière l’Assomption inc., 2013 QCCS 570, juge Gérard Dugré.

 Nature de la cause

Il s’agit d’une requête introductive d’instance en reconnaissance judiciaire d’un droit de propriété acquis par prescription acquisitive.

Les faits 

En tout temps pertinent, la demanderesse est propriétaire d’un immeuble résidentiel qu’elle habite à l’Assomption.

Il existe un lot de terre non construit adjacent à l’immeuble de la demanderesse. Comme les enfants de la demanderesse souffraient d’allergies au pollen et afin d’en contrôler les environs, la demanderesse a commencé à défricher une partie de ce lot résiduaire à compter de 1985.

Malgré les démarches nécessaires, la demanderesse n’a pu retracer le propriétaire de ce lot voisin. Elle s’est alors convaincu que ce terrain n’appartenait à personne.

Or, de 1985 à 2007, la demanderesse a non seulement défriché ce lot mais les membres de sa famille l’ont occupé. Ils y ont cultivé un jardin et planté des pommiers, des lilas, des cerisiers et, pendant les périodes estivales, y ont installé des chaises, tables et ainsi de suite.

Cette possession de la demanderesse n’a jamais été troublée et la défenderesse ne s’est jamais manifestée.

Le 15 janvier 2008, la demanderesse, après avoir fait arpenter ce lot, met la défenderesse en demeure de lui céder cette parcelle suite à son acquisition par prescription. La défenderesse refuse.

Prétentions des parties

La demanderesse prétend être en possession du lot en litige depuis plus de dix ans de façon paisible, continue, publique et non équivoque. Ainsi, elle en acquiert la propriété par prescription acquisitive décennale.

La demanderesse admet qu’elle savait que le lot qu’elle possédait n’était pas sa propriété mais soutient tout de même qu’elle est en droit de se faire déclarer propriétaire puisqu’elle l’a possédé pendant plus de dix ans.

Elle ajoute qu’en vertu du Code civil du Québec, le possesseur n’a pas à établir sa bonne foi et qu’un possesseur même de mauvaise foi peut acquérir la propriété d’un immeuble après possession de dix ans, si elle est paisible, continue, publique et non équivoque.

En revanche, la défenderesse admet que la demanderesse se savait non propriétaire du terrain et que ce n’est qu’en 2008 qu’elle a su, après l’arpentage, que la défenderesse en était la propriétaire enregistrée.

Cependant, elle prétend que la demanderesse ne remplit pas les conditions pour être déclarée propriétaire suivant les articles 921 et suiv. et 2918 et suiv. C.c.Q.

Autrement dit, la connaissance par la demanderesse du droit de propriété d’autrui ferait obstacle à son recours en reconnaissance judiciaire du droit de propriété par prescription acquisitive. Ainsi, l’aveu de la demanderesse fait en sorte qu’elle n’a jamais possédé le terrain. Bref, la demanderesse est tout au plus détentrice du terrain pendant la période de 1985 à 2007 et non possesseur.

Question en litige

Le tribunal formule ainsi la question en litige: «Peut-on se vouloir titulaire du droit de propriété d’un terrain alors que l’on sait ne pas en être le propriétaire? Plus précisément l’usurpateur est-il un possesseur ou un détenteur?»

Jugement

Le tribunal en vient à la conclusion que la requête de la demanderesse est bien fondée et que celle-ci a possédé de 1985 à 2007 inclusivement une partie du terrain dont elle requiert et en être déclarée propriétaire.

Ainsi, la Cour accueille la requête en reconnaissance judiciaire de droit de propriété et «attribue» à la demanderesse la propriété d’une partie de parcelle du terrain décrit dans le jugement(1).

Motifs

Le tribunal fait les constats suivants. La demanderesse a toujours voulu être propriétaire et a agi avec l’intention de le devenir.

Or, le Code prévoit que la possession du présumé titre et la possession de fait emportent l’intention de devenir propriétaire. L’alinéa 2 de l’article 921 C.c.Q. dispose: «Cette volonté [de devenir propriétaire] est présumée. Si elle fait défaut, il y a détention.»

Or, de 1985 à 2007, la demanderesse a eu le corpus et l’animus selon l’article 921 C.c.Q. Aussi, comme le requiert l’article 922 C.c.Q., la possession de la demanderesse a été paisible, continue, publique et non équivoque.

La connaissance ou non d’un tiers propriétaire est sans incidence. Il importe que la volonté d’être propriétaire soit présente comme c’est le cas en l’espèce. La connaissance ou la croyance n’importe pas pour que la demanderesse ait la qualité de possesseur.

Ainsi, la simple connaissance que le terrain ne lui appartenait pas ne fait pas de la demanderesse une simple détentrice du terrain. Elle en est possesseur. Aussi, le Code civil du Québec ne requiert pas que le possesseur établisse sa bonne foi pour pouvoir prescrire par dix ans (art. 2918 C.c.Q.). De conclure le tribunal:

«[45] Or, sous le Code civil du Québec, le possesseur de mauvaise foi peut acquérir par prescription de 10 ans. Voici pourquoi.

[46] D’abord, une évidence: le législateur utilise à sept reprises l’expression « possesseur de mauvaise foi ». Force est donc de conclure que la mauvaise foi n’empêche nullement une personne d’être un possesseur et donc d’acquérir par prescription un immeuble. De plus, l’analyse des art. 921 à 933 C.c.Q., 2875 à 2880 et 2910 à 2920 C.c.Q. amène le Tribunal à constater que le législateur distingue clairement les notions de (1) volonté, (2) croyance et (3) connaissance.

[47] Le concept de «possession» est fondé sur la notion de volonté. C’est ce que confirme le libellé de l’art. 921 C.c.Q. («dont on se veut titulaire»; «cette volonté»). Quant aux concepts de «croyance» et de «connaissance», ils n’affectent que la bonne ou la mauvaise foi, mais non la qualité de possesseur: art. 931, 932 et 927 C.c.Q.

[48] D’ailleurs, la bonne foi n’est ni une condition requise pour prescrire ni son absence un vice de possession en matière immobilière : art. 922 C.c.Q. De plus, la mauvaise foi n’empêche pas de prescrire acquisitivement en matière immobilière: art. 2918 C.c.Q.

[49] Ainsi, puisque la connaissance n’affecte que la bonne foi et non la qualité de possesseur, le possesseur de mauvaise foi d’un immeuble pendant 10 ans peut l’acquérir par prescription si sa possession est conforme aux exigences des art. 921 et 922 C.c.Q.»

Quant à l’argument de la défenderesse à l’effet que la demanderesse est une simple usurpatrice et non un possesseur, le tribunal rejette cette prétention car à la lumière des nouvelles dispositions du Code civil du Québec, en particulier des articles 921, 922, 930 et 2918, l’usurpateur est un possesseur — certes de mauvaise foi — mais qui peut toujours acquérir par prescription suite à une possession décennale.

Or la preuve démontre que la demanderesse se voulait propriétaire, qu’elle a agi à titre de propriétaire malgré sa connaissance de ne pas l’être.

Commentaires

Le Code civil du Québec ne distingue plus entre possesseur de bonne ou de mauvaise foi en matière de prescription immobilière. Or, tout possesseur peut devenir propriétaire par prescription acquisitive s’il rencontre les critères des articles 921, 922 et 2918.

Or, la distinction entre la bonne et la mauvaise foi n’importe plus et elle est sans conséquence, contrairement au régime sous le Code civil du Bas-Canada.

Il importe de préciser que la connaissance de la demanderesse qu’elle n’était pas propriétaire n’importe pas dans la mesure où cette connaissance demeure occulte. Autrement dit, si la demanderesse avait déclaré à un tiers qu’elle se savait non propriétaire, voilà que cette déclaration aurait privé le possesseur d’une possession «non équivoque» tel que l’exige l’article 922 C.c.Q.

Aussi, aucune preuve contraire de la présomption d’animus ou de possession équivoque n’a été faite par la partie défenderesse.

Il en découle qu’un possesseur de mauvaise foi peut, aux termes des dispositions du Code civil du Québec, prescrire acquisitivement un droit de propriété immobilière.

  1.  À la lumière d’un jugement récent, le tribunal aurait plutôt dû déclarer la demanderesse propriétaire du terrain et non lui attribuer la propriété de celui-ci, car le jugement prononçant la prescription acquisitive est déclaratif et non attributif du droit de propriété: De Repentigny c. Fortin (Succession de), 2012 QCCS 905.

Laisser un commentaire

Entrez vos coordonnées ci-dessous ou cliquez sur une icône pour vous connecter:

Logo WordPress.com

Vous commentez à l'aide de votre compte WordPress.com. Déconnexion / Changer )

Image Twitter

Vous commentez à l'aide de votre compte Twitter. Déconnexion / Changer )

Photo Facebook

Vous commentez à l'aide de votre compte Facebook. Déconnexion / Changer )

Photo Google+

Vous commentez à l'aide de votre compte Google+. Déconnexion / Changer )

Connexion à %s